中古住宅を購入して、リノベーションしようとお考えの人で、ある程度、予算額を決めている場合があるでしょう。予算3,000万円とした場合で、金利タイプや団信特約の有無を変更して、返済総額をシミュレーションしてみます。
予算3,000万円の場合の「中古住宅購入＋リノベ」
予算3,000万円で、中古住宅を購入しリノベーションする場合、住宅ローンの利用方法によって総返済額や借入可能金額が異なります。借入条件によって総返済額は変わりますので、シミュレーションをする際には、条件を変更して比較し、ご自身に合った住宅ローンを選んでいきます。
どのようにシミュレーションするかを含めて、具体的に条件の違いによる総返済額の差を確認しましょう
「現金300万円＋借入金額2,700万円」の場合
予算3,000万円の場合でも、金利タイプの選び方で総返済額は変わります。引越費用や家電買い替え費用、住宅ローンの諸費用で300万円残しておくとして、融資金額2,700万円として試算します。
ここでは、楽天銀行の金利や諸費用（2019年10月時点）を参考にシミュレーションしていきます。
〇前提条件：借入金額3,000万円/返済期間30年/元利均等返済
＜楽天銀行 変動金利型と全期間固定金利型の金利と総返済額＞
| 金利タイプ | 金利 | 総返済額 |
| 変動金利型 | 0.527% | 29,572,293円 (±α) |
| フラット35(全期間固定金利型) | 1.37% | 34,003,473円 |
楽天銀行の場合、変動金利型の諸費用は一律330,000円、フラット35の諸費用は「融資金額×1.11%」となっています。楽天銀行のシミュレーションツールを利用して、事務手数料や登記関連費用などを含めた諸費用総額を求めると、次のようになります。
＜楽天銀行 変動金利型と全期間固定金利型の総支払額＞
| 金利タイプ | 総返済額 | 諸費用 | 総支払額 |
| 変動金利型 | 29,572,293円 （±α） | 477,000円 | 30,049,293円 （±α） |
| フラット35(全期間固定金利型) | 34,003,473円 | 444,000円 | 34,447,473円 |
※楽天銀行ホームページよりシミュレーション
＜楽天銀行 変動金利型と全期間固定金利型の総支払額＞
頭金が準備できない場合やある程度まとまった金額はあるが緊急用資金として残しておきたい場合など、3,000万円全額を借り入れるケースが考えられます。
多くの金融機関では、建物取得資金だけでなく、住宅ローン融資時の費用（事務手数料や登記費用など）、引っ越し費用、火災保険料、リノベーション（リフォーム）費用をまとめて借りられますので、頭金なしで借り入れることが可能です。
ここでは、みずほ銀行の金利や諸費用（2019年10月時点）を参考にシミュレーションしていきます。
＜みずほ銀行 変動金利型と全期間固定金利型の金利と総返済額＞
| 金利タイプ | 金利 | 総返済額 |
| 変動金利型 | 0.625% | 32,907,600円 （±α） |
| フラット35（全期間固定金利型） | 1.37% | 36,602,280円 |
＜みずほ銀行 変動金利型と全期間固定金利型の総支払額＞
| 金利タイプ | 総返済額 | 諸費用 | 総支払額 |
| 変動金利型 | 32,907,600円 （±α） | 692,640円 | 33,600,240円 （±α） |
| フラット35（全期間固定金利型） | 36,602,280円 | 703,640円 | 37,305,920円 |
※みずほ銀行ホームページよりシミュレーション
総支払額を見ると、変動金利型は3,600,240円（33,600,240円－30,000,000円）、フラット35は7,305,920円（37,305,920円－30,000,000円）の利息・費用負担が見込まれます。
総支払額と予算を比べると、いずれも予算オーバーと考えることもできます。そのため、返済計画をしっかりと立て、継続して返済できるかどうかを確認しておいた方がいいでしょう。
「団体信用生命保険（団信）に特約をつける」場合
住宅ローンを利用する場合に、団信の特約を検討しなければなりません。保障は充実しているほど安心に思うかもしれませんが、金融機関や商品によって、団信の保険料として、金利に上乗せされますので、本当に必要な保障かどうか十分に考える必要があります。
ここでは、イオン銀行の金利や諸費用（2019年10月時点）を参考にシミュレーションしていきます。
〇前提条件：借入金額3,000万円/返済期間30年/元利均等返済
イオン銀行の団信には、「８疾病保障プラス付住宅ローン」があります。「８疾病保障プラス」は、ガン・脳卒中・心筋梗塞の3大疾病に加え、5つの重度慢性疾患に対する保障で「８疾病保障」、さらに「失業信用費用保険」が付いた保険です。
「５つの重度慢性疾患」は、高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎をさします。所定の「５つの重度慢性疾患」で就業できない状態が継続した場合、最長12カ月（通算36カ月限度）を限度として、毎月の返済分相当額が保険金としてイオン銀行に支払われ、毎月の返済に充当されます。
また「失業信用費用保険」は、就業を希望しているのに就業できない状態が一定期間超続いた場合に、返済額相当額が保険金として支払われます。１回の失業につき６ヶ月を上限として支払われ、通算限度期間は36ヶ月です。
この「８疾病保障プラス付住宅ローン」を選択した場合との違いを試算します。
＜イオン銀行 ８疾病保障プラス（＋0.3%）を付けた場合の総返済額＞
| 金利タイプ | 金利 | 総返済額 |
| 変動金利型＋一般の団信のみ | 0.72％ | 33,365,357円 （±α） |
| 変動金利型＋８疾病保障プラス付 | 1.02% | 35,839,041円 （±α） |
＜イオン銀行 ８疾病保障プラス（＋0.3%）を付けた場合の総支払額＞
| 金利タイプ | 総返済額 | 諸費用 | 総支払額 |
| 変動金利型＋一般の団信のみ | 33,365,357円 （±α） | 650,000円 | 34,015,357円 （±α） |
| 変動金利型＋８疾病保障プラス付 | 35,839,041円 （±α） | 650,000円 | 36,489,041円 （±α） |
※イオン銀行のホームページよりシミュレーション
金利の上乗せがない「一般的な団信」と金利に0.3%上乗せされる「８疾病保障プラス」の総返済額の差は、2,473,684円（35,839,041円－33,365,357円）となり、「８疾病保障プラス」に約250万円かかっていることがわかります。30年で均等にわると、約月７千円の保障となりますので、この金額と保障内容を比較して検討することになります。
おわりに
住宅探しの際には、おおまかな予算を考えていると思います。しかし「予算＝住宅取得資金」と考えてしまうと、金利タイプや団信特約の選び方で総返済額が変わりますし、諸費用の額を考慮しないと、予想以上に返済額が増えることになります。
住宅取得資金だけでなく、諸費用なども考慮して資金計画を立てるようにしましょう。
