不動産を保有しているときにかかる税金

不動産を取得するときだけでなく、不動産を保有しているときにも固定資産税等（固定資産税・都市計画税）という税金がかかります。

固定資産税は土地や建物などの固定資産を所有している人に対して課せられる税金で、税額は固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）をもとに決定されます。固定資産税評価額は３年に1度、評価の見直しが行われます。

また都市計画税も固定資産税評価額をもとに決定されますが、市街化区域にある土地と建物のみが課税の対象となります。市街化区域は人が集まる地域ですので、市街化区域に該当する可能性は高いでしょう。市街化区域に該当するかどうかは、住む予定の市区町村のサイトか問い合わせで確認することができます。

ここでは、中古住宅を取得予定の人向けに固定資産税と都市計画税の仕組みについてまとめます。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物などの不動産を保有している人に課せられ、固定資産の所在する市区町村に納める税金です。毎年１月１日に固定資産課税台帳に登録されている所有者が納税義務者となります。固定資産税評価額（課税標準額）は、自宅に送付される納税通知書で確認することができますが、住所地の市区町村役場に行けば、この固定資産課税台帳を見ることができます。

固定資産税は、「固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％」で計算されます。固定資産税の基本をまとめたものが次の表になります。

＜固定資産税の基本＞

＜納税時期と納税方法＞

固定資産税は、「固定資産税評価額(課税標準額)×1.45」で計算されますが、土地については特例がありますので、確認しておきます。

課税標準額の特例

住宅用の土地の場合、面積に応じて、固定資産税評価額（課税標準額）が減額されます。土地の面積200㎡以下の部分については、固定資産税評価額（課税標準額）が６分の１になり、200㎡を超えた部分については、固定資産税評価額（課税標準額）が３分の１になります。

＜固定資産税の課税標準額の特例＞

〇計算例
・固定資産税評価額が、建物（90㎡）1,000万円、土地（100㎡）1,500万円の場合

・土地の固定資産税土地の面積は100㎡で、200㎡以下ですので、土地の固定資産税評価額1,500万円を６分の１にして税額が計算されます。
　1,500万円×1/6×1.4％＝3.5万円

・建物の固定資産税
　建物には特例が適用できませんので、建物の固定資産税評価額1,000万円にそのまま税率（1.4％）をかけます。
　1,000万円×1.4%=14万円

1,000万円×1.4%=14万円

〇計算結果
　固定資産税は、土地と建物の税額を合計して17.5万円課せられます。

なお、土地については、評価替えによる税額の急激な上昇を抑える等の理由により負担調整措置が適用されており、評価額よりも低い課税標準額で税額が算出されています。

都市計画税の基本

市街化区域内の土地と建物の所有者には、固定資産税に加え、都市計画税が課せられます。公園、道路、下水道整備など都市計画事業や土地区画整理事業等に要する費用に充てるために、固定資産税の課税対象のうち市街化区域内に所在する「土地」と「建物」に対して課税されるます。

都市計画税も、固定資産税と同様、固定資産税評価額が課税標準額となり、0.3％を上限として市区町村が定めています。

＜都市計画税の基本＞

固定資産税と同様、都市計画税にも土地については特例があります。

課税標準額の特例（土地）

固定資産税と同様に都市計画税にも、住宅用地の場合、課税標準額の特例を適用することができます。特例の内容は固定資産税と異なりますので、確認しておきます。

〇計算例
・固定資産税評価額が、建物（90㎡）1,000万円、土地（100㎡）1,500万円の場合

・土地の都市計画税
土地の面積は100㎡で、200㎡以下ですので、土地の固定資産税評価額1,500万円を３分の１にして税額が計算されます。
1,500万円×1/3×0.3％＝1.5万円

・建物の都市計画税
建物には特例が適用できませんので、建物の固定資産税評価額1,000万円にそのまま税率（0.3％）をかけます。
1,000万円×0.3％=３万円

〇計算結果
都市計画税は、土地と建物の税額を合計して4.5万円課せられます。

なお、土地については、評価替えによる税額の急激な上昇を抑える等の理由により負担調整措置が適用されており、評価額よりもひくい課税標準額で税額が算出されています。

都市計画税は自治体によって税率が異なりますので、各自治体の税率を見ておきましょう。

東京23区内の都市計画税～23区の税率は0.3%～

都市計画税は市町村税ですが、東京23区の場合、特例で都税として課税されています。

＜東京23区の都市計画税＞

東京23区の場合、小規模住宅用地に対して、「都税条例による軽減額」として、「課税標準額×0.3%×1/2」が控除されています。計算式から都市計画税が半額となることが分かります。

さいたま市の都市計画税～さいたま市の税率は0.3％～

さいたま市の都市計画税は、最初の「都市計画税の基本」で解説したとおりの課税方法となります。さいたま市の税率は上限の0.3％となっています。埼玉県内の各市町村の税率は、人口が多いほど上限の0.3％としていますが、狭山市や戸田市の0.2％、志木市の0.18％、蓮田市や白岡市の0.1％のように0.3％ではない市町村も多くあります。
※参考：埼玉県「市町村税の統計資料（市町村税の概要 平成30年度版）」https://www.pref.saitama.lg.jp/a0107/zeiseitantou/sityousonzeinogaiyou30.html

横浜市の都市計画税～横浜市の税率は0.3％～

横浜市の都市計画税は、最初の「都市計画税の基本」で解説したとおりの課税方法となります。横浜市の税率は上限の0.3％となっています。神奈川県内の各市町村の税率は、0.2％～0.3％の範囲内で設定しています。
※参考：秦野市「神奈川県下都市計画税税率表」
http://www.city.hadano.kanagawa.jp/www/contents/1505278217804/simple/H290929_sankousiryo2.pdf

千葉市の都市計画税～千葉市の税率は0.3％～

横浜市の都市計画税は、最初の「都市計画税の基本」で解説したとおりの課税方法となります。千葉市市の税率は上限の0.3％となっています。千葉県内の各市町村の税率は、ほとんどが0.3％か0.2％で、0.2％～0.3％の範囲内で設定していますが、成田市は0.05％となっています。
※参考：千葉県「平成30年度市町村税の概況　３－８－２表 市 町 村 税 率 一 覧 表」
https://www.pref.chiba.lg.jp/shichou/zei/gaikyou/h30.html

前橋市の都市計画税～前橋市の税率は0.2％～

前橋市の都市計画税は、最初の「都市計画税の基本」で解説したとおりの課税方法となります。前橋市の税率は0.2％となっています。群馬県内の市町村の税率は、0.2％程度が多くなっています。
※参考：群馬県「市町村税の概要」
https://www.pref.gunma.jp/07/a4910009.html

宇都宮市の都市計画税～宇都宮市の税率は0.25％～

宇都宮市の都市計画税は、最初の「都市計画税の基本」で解説したとおりの課税方法となります。宇都宮市の税率は0.25％となっています。栃木県内の市町村の税率は、ほとんどが0.3％か0.2％で、0.2％～0.3％の範囲内で設定していますが、高根沢町は0.15%となっています。
※参考：栃木県「市町村税のご案内」
http://www.pref.tochigi.lg.jp/a02/life/zeikin/zeikin/1176717392436.html#zei9

水戸市の都市計画税～水戸市の税率は0.2％～

水戸市の都市計画税は、最初の「都市計画税の基本」で解説したとおりの課税方法となります。水戸市の税率は0.2％となっています。栃木県内の市町村の税率は、ほとんどが0.3％か0.2％で、0.2％～0.3％の範囲内で設定していますが、つくば市は0.15%となっています。
※参考：栃木県「市町村税の税率の状況」
http://www.pref.ibaraki.jp/somu/shichoson/zeisei/data/documents/sityousonnzeir1.pdf

固定資産税・都市計画税の清算

固定資産税と都市計画税は、毎年１月１日時点の不動産の所有者が負担します。そのため、たとえば６月１日に中古住宅を購入した（入居した）場合でも、購入者は不動産を所有しているにも関わらず、納税しなくてもいいことになります。

公平な税負担の観点から、不動産の売買で行われているのが固定資産税等の清算です。中古住宅の購入者は、先ほどの例だと６月１日から12月31日までの税額分を売主に支払うことになります。

おわりに

固定資産税と都市計画税は、まとめて納税します。住んでいる市区町村によって税率が異なりますので、予定している住所地の自治体に税率などを確認し、毎年払う税額の概算を把握しておくと、家計のやり繰りがしやすくなるでしょう。