住宅の売買時は必見！瑕疵担保責任について徹底解説

瑕疵担保責任とは？

そもそも瑕疵担保責任とは、住宅に以下のような瑕疵（≒欠陥）があったときに売主が負う責任のことです。

・雨漏りがあることが分かった

・壁部分に住むことに影響が出るくらいの損傷があることが分かった

・シロアリ被害があることが分かった

たとえば、住宅の売買契約を結んで引渡しが終わった後に、その住宅に雨漏りが発生したとします。そして、その雨漏りの原因が売主側にあり、売主に瑕疵担保責任があるとしましょう。売主に瑕疵担保責任があるということは、売主には「雨漏り部分の補修費用の負担」などの責任が発生します。

このように、建物に瑕疵があることが発覚し、その責任が売主にある場合には、売主がその瑕疵に対して責任を負う必要があるのです。

前項で瑕疵担保責任の概要がお分かりいただけたと思いますので、次に住宅を売買する際の瑕疵担保責任の注意点について解説します。

新築住宅の売買時は、基本的に売主が不動産会社（宅建業者）になるので、瑕疵担保責任に関しては心配しなくて良いでしょう。というのも、売主が不動産会社の場合は、以下のように売主はきちんと瑕疵担保責任を負う義務があるからです。

・主要構造部分に関しては10年間の責任を負う

・瑕疵担保責任を負うための費用は保険や供託が義務づけられている

まず、売主は主要構造部分に関して10年間という長期に渡り瑕疵担保責任を負うので、新築住宅を購入する人は安心できるでしょう。また、仮に不動産会社が倒産したとしても、瑕疵があった場合は保険や供託金によって補修できる点も、購入者は安心できる要素といえます。

一方、中古住宅の場合は売主が宅建業者でなく個人のケースが大半です。その場合は、瑕疵担保責任の期間を売主・買主の合意で決めます。一般的には半年～2年程度で設定することが多いですが、特約で「瑕疵担保責任は免除（なし）」することも可能です。

ただし、瑕疵担保責任を免除すると購入者のリスクが極めて高くなるので、後々トラブルにならないように瑕疵担保責任の期間は前もって話し合っておくと良いでしょう。

このように、住宅の瑕疵担保責任は建物の欠陥に関する売主の責任のことです。また、中古住宅の売買時は瑕疵担保責任の期間は任意で決めるので、売主・買主のどちらも瑕疵担保責任については理解しておく必要があります。