住宅を購入する際に気になることの1つは、将来的な資産価値（市場価格）がどうなるのかという点でしょう。国の政策もあり、築年数を経過しただけで価値がなくなるという時代は過去のものになろうとしています。住まいの評価を長く保ち、高めることもできる手段として脚光を浴びているのが、新時代のリフォーム・リノベーションです。
下げ止まる資産価値
多くの人にとって人生で最も高額な買い物であるマイホームですが、その資産価値は入居後、築年数を重ねたというだけで一律に失われていくのが現実です。
国土交通省国土交通政策研究所は「住宅の資産価値に関する研究」（2006年3月）の報告書で、「不動産業者へのヒアリング調査では、木造住宅の査定価格が築20年でゼロとなるなど、住宅の資産価値が維持されていない」と問題点を指摘しました。事実、固定資産税の算定基準を見ても、木造住宅は築22年が経過すると税法上の資産とみなされなくなるのです。
鉄筋コンクリートなどが主で、木造に比べて法定耐用年数が長いマンションも、新築後は大きく資産価値が下がります。東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2016年）によると、築ゼロ年のマンションは築25年まで5年間経過するごとに最大32.5％もの価格下落を記録しました。
築年数にこだわらない購買層に訴求
一方、この調査結果からは、築26年以降になると価格の下落率は極端に小さくなることも分かります。いわゆる「下げ止まり」の現象です。言い換えれば「築25年を過ぎると、物件購入のニーズが激減することはない」ということになります。
つまり、木造住宅なら築20年以降、マンションなら築26年以降の物件にも一定の需要があるということです。こうした古い住宅でも最新のリフォーム・リノベーションを実施すれば、価値を高められる可能性が大きいのです。
なぜなら、中古住宅の購入を検討する場合に「部屋や設備ができるだけきれいな物件を選びたい」と考えない人はいないと思われるからです。予算の都合などで築浅物件は選ばない、あるいは選べないとしても「メンテナンスが少しでも行き届いている部屋に住みたい」と願うのは当然のことでしょう。
過去10年間で築古物件の流通が倍増
みずほ信託銀行が不動産マーケットレポート（2016年5月）で示した首都圏の中古マンションの築年別の流通動向では、「新規登録件数に占める築古物件（築31年以上）の割合は過去10年間で倍増し、築浅物件（築０～5年）は半減した」と報告されました。
東京五輪・パラリンピック開催決定による建築費高騰や日銀のマイナス金利政策などを背景に新築物件価格が上昇したことで築浅物件の価格も上がり、築古物件の値ごろ感が高まっているのです。築古物件の購入需要が底堅いことについて、レポートでは「築古物件を購入し、自分好みにリフォーム・リノベーションするニーズが定着してきていることも影響している可能性がある」とも分析しています。
中古住宅購入の前提はリフォーム
国土交通省が2019年3月に公表した住宅市場動向調査（2018年度）の結果概要を見ても、中古の戸建てかマンションを取得した世帯のうち、共に30％前後が「中古住宅にした理由はリフォームによって快適に住めると思ったから」と答えています。
さらに、中古戸建てを取得した世帯の15.2％、中古マンションを取得した世帯の22.0%が「外装、内装、水回りなどがリフォームされており、きれいだったから」と回答しました。戸建て、マンションとも回答内容のトップは「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」でしたが、リフォームが決め手となっている状況がうかがえます。
2019年4月に公表された国土交通省の土地問題に関する国民の意識調査（2018年度）の結果概要でも、新築と中古の住宅のどちらを所有したいか」という質問に対する答えのうち「どちらでもよい」は37.9％でした。これは2011年度の調査開始以来、最も高い割合です。
一方、「新築」と答えた人は56.4％で、こちらは最も低い割合となりました。高度経済成長以降、新築信仰が支配的だった国内の住宅市場は、着実に変化しつつあると言えるでしょう。
国の政策もリフォーム・リノベーションを後押し
こうしたニーズを後押しするように、国の政策も変わってきています。2018年4月には宅地建物取引業法が改正され、中古住宅のホームインスペクション（住宅診断）について告知と紹介、斡旋が義務付けられました。
中古住宅の売買件数を増やす市場環境を整えるのが目的で、買い主にとっては物件購入後のリフォーム・リノベーションを計画しやすくなるメリットもあります。
国内ではホームインスペクションの認知度、実施度はまだまだ低いのが実情ですが、新築より中古住宅の売買が盛んでリフォーム・リノベーションが定着している欧米諸国ではすでに一般的なシステムです。
国は2014年11月に不動産鑑定評価基準の改正にも踏み切っており、建物の増改築や修繕などの状況を適切に反映した評価などを徹底させる方針です。今後の住宅市場は欧米諸国のように、古い住宅であっても適切なリフォーム・リノベーションを実施して資産価値の維持・向上を図る動きが活発化すると思われます。
一般社団法人住宅リフォーム推進協議会が2019年3月に公表した住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する調査結果からも、そうした傾向がうかがえます。「いずれリフォームしたい」を含めたリフォーム潜在需要は、調査対象となった30代から70代以上まですべての年代で2年前の前回調査の結果を上回りました。
中古住宅購入者の割合も戸建て、マンションともに幅広い年代で増えています。部屋や設備の傷みが少ないと思われる築10年未満の住宅では、築年数が古い住宅より「資産価値を高めたい」という意欲の下でリフォームを希望する割合が多かったのです。
注意すべき点は費用や工事内容
もちろん、一口にリフォーム・リノベーションと言っても、思いつくままに手を加えれば良いというわけではありません。
先に紹介した住宅市場動向調査によると、2018年度の分譲マンションの平均購入価格は4,577万円、分譲戸建て住宅は3,933万円でした。これに対し、中古マンションの平均購入価格は2,819万円、中古戸建て住宅は2,814万円。新築と中古の価格差はマンションが1,758万円、戸建ては1,119万円で、このあたりがリフォーム・リノベーションに回すべき費用の目安となりそうです。あまりにも古い物件の場合は耐震性や断熱性などを確保するために想定以上の出費を強いられる可能性もあるため、注意が必要でしょう。
先述した住宅リフォームの潜在需要者の意識と行動に関する調査でも、「リフォームの際の不安や心配事」のうち最も多かったのが「見積もりの相場・適正価格がわからない」（マンション43.4％、戸建て38.7％）です。「不足しているリフォーム情報」の最多を占めたのも「費用の目安や積算基準」（マンション62.2％、戸建て59.3％）でした。
さらに気を付けなければならないのは、どんなに計画的で手の込んだリフォーム・リノベーションを施したとしても、資産価値は必ずしも上昇するとは限らないという点です。内装デザインや設備、間取りなどがあまりにも奇抜で汎用性に欠ける場合、いざ売却、賃貸をしようと思っても敬遠されてしまうことが考えられます。
省エネ効果をアピールできる高気密・高断熱のドアや窓、LED照明の取り付けなど比較的少ない予算で客観的な住まいの評価を高められる方法に目を向けることも大切です。
おわりに
当然ながら、不動産の資産価値には建物ばかりではなく、周辺環境や立地条件も関係してきます。これらの要素を加味しつつ、それぞれの住まいの快適性を高めるリフォーム・リノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。
