買った家の資産価値が上がり続ける!?欧米の住宅市場に欠かせないリフォーム・リノベーション


築年数をどれだけ重ねても、良質な物件には新築以上の評価も認められる欧米の中古住宅市場。古い物を大切する文化を支えているのが、リフォーム・リノベーションです。日本でも首都圏の中古マンションの成約戸数が新築を上回るなど、中古住宅市場の芽は着実に育っています。さらなる市場活性化のカギを握るのはもちろん、リフォーム・リノベーションです。

大富豪が手に入れた豪邸は中古物件だった

もし、あり余るほどのお金があれば、どんなマイホームを手に入れたいと思うでしょうか?日本では、大方の人が迷わず「新築の家が欲しい」と答えるかもしれません。

しかし、欧米諸国の場合は事情が異なります。有名な文学作品にも、日本と異なる住宅文化が垣間見える描写があります。

米国の作家F・スコット・フィッツジェラルドの代表作として知られる「グレート・ギャツビー」(1925年)。第一次世界大戦の特需景気に沸いた1920年代の米国を舞台に、若き大富豪を取り巻く人間模様が描かれています。

ニューヨーク郊外のロングアイランドにある高級住宅街。主人公のジェイ・ギャツビーは自身の大豪邸にセレブたちを呼び集め、夜ごと盛大なパーティーを開きます。広大な敷地を持つ、宮殿のように豪華な佇まい。しかし、自らの権勢を誇示しようと購入した屋敷は、彼が建てたわけではありませんでした。元はと言えば醸造業者から買い取った、まさに中古住宅だったのです。

資産価値の維持・向上にはリフォーム・リノベーションが不可欠

古い物を大切にする文化が根付いている欧米諸国の人々にとって、家は単なる「耐久消費財」ではありません。価値を失わない「資産」として、何世代にもわたり住み継がれるのが当たり前です。

もちろん、住み継ぐためには、家を長持ちさせられるよう手入れし続けなければなりません。間取りや設備など、住む人の暮らし方や移り変わる時代に合わせた快適性の確保も重要です。

欧米諸国におけるリフォーム・リノベーション文化は、そのための手段として発展しました。ただ住み続けるためというだけではなく、住まいの資産価値を保つ手段として欠かせないのです。

欧米諸国では中古住宅がいかに大切にされ、価値あるものとみなされているか。それは、国土交通省などの統計に基づく中古住宅流通量の国際比較を見れば一目瞭然です。

まずは日本から。流通している全住宅のうち、中古住宅が占める割合はわずか14.3%(2013年)に過ぎません。これに対し、米国は89.3%(2010年)、イギリスは88.0%(2012年)、フランスは68.0%(2013年)が中古住宅です。つまり、住宅市場の主役は新築ではなく、中古なのです。

買った家の価格が上がり続ける米国

さらに驚くことに、米国の住宅価格はじわじわと上昇しています。

それを裏付けるデータを紹介しましょう。全米主要都市圏における一戸建て住宅の価格推移を指数化したS&P/ケース・シラー住宅価格指数は、右肩上がりの傾向が続いています。買った家の価格は何年も下がらないどころか、上がっているというわけです。

もちろん、こうした現象の背景には移民の受け入れによる人口増などがあります。また、米国で住宅を新築する場合は、ゾーニングなどの厳しいルールが課されるといった事情も影響しているでしょう。

しかし、中古住宅の資産価値が守られている最大の要因は、優れた評価システムにあると考えるべきです。米国では、適切なリフォーム・リノベーションを施した住宅には新築物件と同等、あるいはそれ以上の評価を与える仕組みが整っています。

具体的には、一律の原価法だけに頼らない柔軟な不動産鑑定評価、建築全般と法律に詳しい専門家による建物検査(ホーム・インスペクション)を実施することで、内装や設備も含めて綿密かつ客観的な評価が下されるのです。

買い主はインスペクターの報告を基に修繕が必要なポイントなどを確かめた上で、その家を購入するかどうか決めることができます。

こまめに手入れされた良質な住まいには正当な価値が認められる、正当な価値が認められることでリフォーム・リノベーションの意欲がさらに増す、そんな好循環を生み出せる環境が整っていると言えます。

日本の木造住宅は築22年で価値が消滅

では、日本の住宅市場はどうでしょうか?

現状の不動産評価では、築20年から25年もたてば木造住宅の価値はゼロになってしまいます。

つまり、土地は「資産」として考えられていても、そこに建つ家屋は「耐久消費財」として扱われているのが実情です。耐久消費財である以上、時間の経過とともに価値が失われていくのは仕方がないというわけです。

しかし、本当にそれで良いのでしょうか?

もちろん、最低限の手入れすらされず何年も放っておかれた住宅の価値が下がるのは当然のことです。でも、適切なリフォーム・リノベーションで長寿命化された住宅が、単に「古いから」という理由だけで価値を失ってしまうというのは、あまりにも短絡的すぎます。

日本の木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、リフォーム・リノベーションを含めた建築関連の技術は日進月歩です。いつまでも「22年」を鵜呑みにして良いはずがありません。

もっと言えば、すべてにおいて新築は中古に勝るという「新築至上主義」自体、ナンセンスであることに他ならないでしょう。

首都圏の中古マンション成約数が新築を逆転

さて、現存する住居の半分以上が1960年以前に建てられた木造物件という米国の状況は、日本ではまだまだ考えられないことかもしれません。

しかし、中古住宅に対する消費者の意識は、日本でも確実に変わり始めています。

2016年、首都圏のマンション市場で画期的な出来事が起こりました。

この年に成約された新築分譲マンションは3万5,772戸。対する中古マンションは3万7,189戸で、新築を1,417戸上回ったのです。

背景には地価や建設費の急上昇に伴う新築価格の高騰がありましたが、多くの人を中古物件の購入に向かわせたのはリフォーム・リノベーションの存在でした。

駅に近い場所でリフォーム・リノベーション済みの物件を選んだり、購入後に自分好みのリフォーム・リノベーションを施したりすれば、通勤・通学、買い物なども含めた暮らしの快適性や個性はぐんと増します。
価格が高い上に画一的な新築マンションに劣るどころか、それを上回る住まいさえ手に入れることができるのです。

同様の逆転現象は2017年以降も続きました。中古物件に対するネガティブな消費者意識は、着実に払拭が進んでいます。

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マンション購入希望者の4割超が新築と中古の両方で検討

実際、マンションデベロッパー大手7社による「新築分譲マンション購入に際しての意識調査」(2018年)では、回答者の43.9%が「新築と中古の両方で物件購入を検討している」と明かしました。このうち、マンションの購入基準は「価格」「立地」と続き、建物や設備の新しさを求めるものは見当たりませんでした。

また、国土交通省の住宅市場動向調査(2018年度)によると、中古マンション、または中古戸建て住宅を購入した理由のトップは、いずれも「予算的にみて手頃だったから」(マンション70.6%、戸建て66.6%)でした。

さらに、3位に登場したのは「リフォームによって快適に住めると思ったから」(マンション32.9%、戸建て29.3%)。リフォーム・リノベーションが新築と中古の垣根を取り払う役割を果たしていることが、よく分かります。

まとめ

国は住宅政策の方向性を指し示す住生活基本計画で、2013年に4兆円だった既存住宅流通の市場規模を2025年に8兆円へと倍増させる成果目標を掲げています。

その目標達成に欠かせないのが、既存住宅の魅力を高めるリフォーム・リノベーションの普及です。さらに国は、2013年に7兆円だったリフォーム市場の規模を2025年に12兆円に引き上げる目標も立てています。

また、国土交通省は2019年度の当初予算で「既存住宅流通・リフォーム事業の活性化」に62億円を計上しました。 しっかりと管理された中古住宅の資産価値が適正に評価され、活発に流通する仕組みづくり、長寿命化や省エネ化を図るリフォームの支援などに力を入れています。

良質なストック住宅で暮らし、ライフスタイル全体の質を高める。そんな広い視点に立ち、リフォーム・リノベーションの活用を検討してはいかがでしょうか?

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