理想のリフォーム・リノベーションができない場合も!?価格や立地環境だけで検討してはいけない!マイホーム購入時に知っておくべきポイント


「郊外に新築住宅を買うのもいいけれど、立地環境が良く手頃な中古住宅を快適にリフォーム・リノベーションして住みたい」。そう考える人が増えています。しかし、「価格が安い」「立地環境が良い」というだけで安易に手を出そうとしていないでしょうか?「本当にやりたいリフォーム・リンベーションができる物件か?」という点もチェックしておかなければ、いざ工事を始めようとしたときに後悔することになりかねません。リフォーム・リノベーションに適した住まいの条件とは?購入時からの注意点を詳しく紹介します。

暮らしの質を高めるリフォーム・リノベーション

まずは、中古住宅購入に関して気になるアンケート結果を見てみましょう。国土交通省の住宅市場動向調査(2018年度)によると、中古マンションを選んだ世帯の70.6%、中古戸建て住宅を取得した世帯の66.6%が「予算的にみて既存(中古)住宅が手頃だったから」と購入理由を答えました。

さらに、中古マンション世帯の32.9%、中古戸建て住宅世帯の29.3%が「リフォームによって快適に住めると思ったから」と回答しています。

新築に比べて割安な中古物件を買い、家族構成や好みに合った間取り、内装、設備に変えていけばいいという考え方は、極めて合理的で賢いと言えるでしょう。

また、ライフスタイルの充実という面から考えても、中古住宅には大きなメリットを期待できます。

内閣府の住生活に関する世論調査(2015年度)では「住宅を買うなら中古が良い」と答えた人のうち、最多の61.0%が「住みたい場所に住宅を購入するためには、中古住宅の価格の方が手頃だから」を理由に挙げました。

手頃な価格で「職住近接」も可能

都心や最寄り駅から遠い新築住宅より、職住近接で買い物にも便利な場所の中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションすれば、新築に劣らない快適な住み心地と、ゆとりあるライフスタイルの両方を手に入れることができるというわけです。

先の住宅市場動向調査の結果を見ても、新築の注文住宅、分譲戸建て住宅を購入した世帯の通勤時間(片道)は、住み替え前より住み替え後の方が2分以上も長くなったのに対し、中古マンションを購入した世帯は1分短縮されています。中古戸建て住宅の購入世帯は通勤時間が延びましたが、せいぜい1分弱です。

こうして見ると、リフォーム・リノベーションは住まいだけではなく、日々の暮らしのゆとりを高める力を秘めているということが分かります。

間取りや水回りを変えられない家もある!?

ただし、ここで注意しておかなくてはならないのは、中古住宅の状態は千差万別であるという点です。価格や立地環境ばかりに気を取られ、肝心の建物のチェックをおろそかにしてはいけません。

住生活に関する世論調査で「住宅を買うなら中古が良い」とした人のうち2番目に多かった理由は「中古住宅を購入しておいて、時期をみて建て替えやリフォームをする方が、資金計画に無理がないから」(29.7%)でした。

もちろん、こうした考え方は正しいと言えます。しかし、いざリフォーム・リノベーションをしようとした段階になって思い通りの工事ができないと分かっても遅いのです。取り返しのつかない事態を避けるためにも、しっかりとした知識を身につけておくことが大切でしょう。

また、リフォーム・リノベーションの目的でよく聞かれるのが、間取りの変更です。隣り合う2つの部屋の壁を取り払い、1つの部屋にするのは、在来工法の木造住宅などであれば技術的に難しくありません。

しかし、建物の重さを柱や梁ではなく、壁そのもので支えているツーバイフォー住宅などは、間取りの変更を伴うような工事は不可能なケースもあります。

マンションは管理規約の確認を

マンションも同様で、柱と梁で建物を支えるラーメン構造の建物は室内の間仕切り壁をほとんど取り外すことも可能です。

これに対し、壁と床が箱型のようになっている壁式構造の壁は、建物を支える役割を果たしています。このため、間仕切り壁をすべて取り払うことはできず、間取り変更も制約を受けます。

さらに、マンションは水回りの変更にも注意が必要です。築年数の古い物件は排水管が階下の部屋の天井裏を通っている場合が多いですが、自室の床下とコンクリートスラブ(床の重さを支える床板)の間を通る場合と比べ、水回りの移動は困難です。

例え排水管が自室の床下とコンクリートスラブの間を通っていても、床下に十分なスペースがなければ水回りの移動が難しいことに変わりはありません。

そもそもマンションのリフォームは、住戸内であっても管理規約に従って進める必要があります。ちなみに、天井や床、壁も躯体部分に該当すれば共用部分に該当します。住戸内であっても、所有者の意思だけではリフォームすることができないのが普通です。

このほか、管理規約では水回り設備の移動禁止や配管の交換禁止、分電盤の容量や給湯器の大きさの上限、さらには工事の進め方や建材の種類・色まで指定されている場合もあります。

住み替え後にリフォーム・リノベーションを行おうと考えている場合は、物件を取得する前によく確認しておきましょう。

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耐震性の有無や建材劣化度のチェックも必須

戸建て住宅は、2000年以前の耐震基準で建てられた物件も要注意です。2000年以前に建てられた木造住宅は内外装のリフォーム・リノベーションの前に、耐震改修費用の支出を見込んでおく必要があります。

さらに、1981年以前に完成した旧耐震基準の物件の中には基礎工事がしっかりしておらず、どれだけリフォーム・リノベーションをしてもクロスや床にゆがみが残ってしまうという問題も発生しているのです。

国土交通省は耐震性を有しない住宅ストックの解消を掲げていますが、目標時期は2025年です。耐震化率95%を目指す2020年の推計値でも、耐震性のない住宅は約250万戸も存在している計算になります。

このほか、屋根や外壁のメンテナンス履歴を確認できない物件も危険です。「購入後に塗装し直せばいい」と考えていたのに、実際には張り替えが必要なほど劣化していたということもあり得ます。購入時は気付かない場所にいたシロアリがリフォーム工事をきっかけに生息場所を変え、どんどん現れるようになったという被害も出ています。

また、建築基準法上の防火地域などに建てられた木造建築物も、リフォーム・リノベーションの際にさまざまな制約を受けることがあります。

なぜなら、指定地域の建物は屋根や外壁、窓、軒裏などの外装を燃えにくい材料とするよう定められているからです。これらの地域で増築する場合は面積に関わらず建築確認申請が求められるので、工事完了までの期間も要します。

「失敗事例」に学ぶことが大切

こうしてみると、理想のリフォーム・リノベーションを実現するためには、それなりの注意を払う必要があるということが分かります。

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会が2019年2月に公表した住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する調査の結果でも、リフォームを検討している人の90%余りが費用や施工など何らかの心配を抱えていました。

リフォーム・リノベーションを手掛ける会社などが運営するインターネットの各種サイトにも、「購入した中古住宅の外壁の断熱材が不十分なことに気付かないままクローゼットを設置したら結露で洋服にカビが生えた」「管理規約で決まっていたため床をフローリングに交換できなかった」といったコメントが多数掲載されています。

リフォーム・リノベーションを計画する際は、こうした「失敗事例」に学ぶことも大切です。

中古住宅の流通増とともに拡大するリフォーム・リノベーション市場

住宅市場における中古住宅の存在感は、全国的に高まっています。

2019年1月に一般社団法人不動産流通経営協会が公表した速報値によると、2017年の既存住宅流通量(推計)は59万6,884件(前年比1万7,952件増)と、6年連続で増加しました。新設住宅着工と比べた既存住宅流通比率も40%に迫る勢いで上昇しています。

こうした動きに足並みをそろえるかのように、リフォーム・リノベーション市場の拡大も期待されています。国土交通省の建築物リフォーム・リニューアル調査によると、2019年度第1四半期(4~6月)の工事受注高は前年度同期比13.1%増の3兆1,537億円に上り、住宅分野も3.2%増の8,272億円と堅調でした。

まとめ

古い住宅を手直ししたり、使いやすくしたり。リフォーム・リノベーションは事前の調査や準備をしっかり行えば、必要以上に心配したり思い悩んだりすることはありません。

「不易流行」の精神で上手に計画を立てながら、理想の暮らしを手に入れましょう。

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