中古住宅の「既存住宅売買瑕疵保険」って？しくみやメリットを解説

「既存住宅売買瑕疵保険」は、中古住宅の購入者を守るための保険です。この記事では、瑕疵保険のしくみや登場の背景を解説しながら、瑕疵保険付きの中古住宅を購入するメリットをご紹介します。

既存住宅売買瑕疵保険のしくみ

「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」とは、瑕疵保険が付いている中古住宅を購入したあと瑕疵が見つかった場合、購入から1～5年までは、補修費用や仮住まい費用として保険金が支払われる保険です。

「瑕疵」とは、カンタンに言えば欠陥のことで、より詳しく説明すると「通常有するべき品質が備わっていないこと」となります。例えば、地震や強風に耐えられないほど構造部や基礎が脆弱化していたり、屋根や外壁の防水性が低下して雨漏りが起きていたりする住宅は、建物としての品質が欠けていると言えるでしょう。

築年数が経っており、前の持ち主がどのような使い方をしたかわからない中古住宅は、新築住宅以上に瑕疵の可能性を視野に入れて購入しなければなりません。

瑕疵保険に加入するのは消費者ではなく事業者

瑕疵保険は、住宅の購入やリフォームを行う個人ではなく、「事業者（売主）」が加入する保険です。住宅やリフォームに瑕疵保険を付けるためには、瑕疵保険の「保険法人」と契約を交わして「保険事業者」になった事業者が、保険を申し込む必要があります。

瑕疵保険の保険金は原則として申込者である事業者に振り込まれ、事業者はその保険金で、瑕疵の修繕等を行います。ただし、事業者が倒産していた場合は、消費者が保険金を直接受け取ることも可能です。

既存住宅売買瑕疵保険の保証範囲

既存住宅売買瑕疵保険で保証される住宅の部位は、主に以下の2箇所です。

※瑕疵保険を提供する保険法人によっては、給排水管や電気設備などのインフラ部分も保証範囲に含まれることがあります。

なお、瑕疵保険では「事業者の故意による過失」や「自然災害が原因で起きた不具合」などは保証の対象にはなりません。また、中古住宅購入後にリフォームを行って手を加えた箇所も、保証の対象外となります。

既存住宅売買瑕疵保険の保険金でカバーされる費用

万一、購入した中古住宅に瑕疵が見つかった場合は、以下の費用が保険金から支払われます。

• 修繕費用
• 瑕疵発覚箇所の調査費用
• 仮住まい・引っ越し費用

既存住宅の瑕疵保険では、保険金の限度額は500～1,000万円となっています。

既存住宅の瑕疵保険は「個人」と「宅建業者」の2タイプがある

既存住宅の瑕疵保険は、売主によって2タイプに分かれます。

瑕疵保険に加入するのは売主ですので、売却時に加入するかどうかは、売主の意志に委ねられます。しかし、個人間売買に限り、売主の合意を得れば買主自身が保険に申し込むことも可能です。

住宅瑕疵保険の種類と登場の背景

瑕疵保険は、保険の対象によって3種類に分かれます。

このうち、中古住宅とリフォームの瑕疵保険は加入が任意です。瑕疵保険が登場した背景を知って、中古住宅に瑕疵保険を付けることの重要性をぜひ理解しておきましょう。

住宅瑕疵保険が登場した背景

まずは新築住宅の瑕疵保険が登場した背景について解説します。

2000年に制定された『住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）』では、「新築住宅を販売する事業者は、引き渡しのあと10年間は「瑕疵担保責任」を負う」ことが義務づけられました。引き渡した新築住宅に瑕疵があった場合、事業者は瑕疵担保責任に基づいて、補修費用や損害賠償費用を負担しなければなりません。

しかし、瑕疵担保責任が義務付けられても、すべての事業者が補修費用を常に負担できるとは限りません。最悪の場合、瑕疵が見つかった時には倒産している可能性も考えられます。そこで、2009年に登場した『住宅瑕疵担保履行法』では、新築住宅を提供する事業者は、瑕疵担保責任を負うための「資力確保」を行うことが義務づけられました。

資力確保の方法は2通りです。

「瑕疵保険」または「供託」による事業者の資力確保が義務付けられたことによって、新築住宅購入者が被る瑕疵のリスクは大きく軽減されました。

中古住宅販売時の瑕疵保険は任意

ここで注意しなければならないのが、資力確保が義務付けられているのは新築住宅のみであり、中古住宅の販売やリフォームは資力確保義務の対象外という点です。中古住宅とリフォームの瑕疵保険加入が「任意」となっているのはこのためです。

もちろん、中古住宅やリフォームで瑕疵が見つかった場合も、『民法』や『宅建業法』の中に消費者を保護する規定は存在します。しかし、瑕疵の責任を負う期間が数カ月から1年（売主が宅建業者の場合は2年以上）と短く、特約で免責にすることも可能です。そして何より、瑕疵の責任を全うするために欠かせない「資力確保」が、中古住宅の販売においては義務付けられていません。

このような状況を考えると、中古住宅を購入する時は、万が一の瑕疵に備えて住宅に瑕疵保険を付けているかどうかが大きな判断材料になると言えます。

既存住宅瑕疵保険付きの中古住宅を買うメリット

既存住宅瑕疵保険には、中古住宅購入後に瑕疵が見つかったとき補修費用を負担せずに済むこと以外にも、購入者にとって大きなメリットがあります。

瑕疵が見つかってもスムーズに補修工事に進める

既存住宅瑕疵保険が付いていれば、瑕疵を補修できるほどの資力が売主になくても、保険金を使ってすぐに補修工事を行えます。

それにより、

• 売主がいつまで経っても瑕疵の補修工事を進めてくれない
• 売主と買主どちらが補修費用を負担すべきか揉めて話が進まない
• 補修工事を待っている間に雨漏りで家電が壊れた

といったリスクを回避でき、瑕疵を比較的早く補修できます。

瑕疵保険に加入するために建物を検査してもらえる

既存住宅瑕疵保険に加入する際は、住宅の引き渡し前に、保険法人から派遣された検査員（建築士など）が建物の検査を行います。この検査には買主にとって3つのメリットがあります。

1.既存住宅瑕疵保険に加入する際は、住宅の引き渡し前に、保険法人から派遣された検査員（建築士など）が建物の検査を行います。この検査には買主にとって3つのメリットがあります。
2.「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防ぐ部分」という、住宅の耐久性に深く関わる箇所を検査してもらえる点
3.検査に不合格となった場合、該当箇所を修繕してもらえる点

この3点だけでも、既存住宅瑕疵保険の検査には大きな意味があると言えるでしょう。

住宅瑕疵保険に関する2つの疑問点

この項目では、既存住宅瑕疵保険の加入前や加入後に挙がることの多い、2つの疑問点について解説します。

Q1.瑕疵保険の保険料を負担するのは「買主」？「売主」？

A.ほとんどのケースでは、買主が瑕疵保険の保険料を負担しています。

瑕疵保険はあくまでも「売主が加入する保険」ですので、保険法人への保険料の支払いも売主が行います。しかしその保険料を、売主と買主のどちらが最終的に負担すべきかについては、特に定められていません。従って、住宅購入時に瑕疵保険の保険料を売主から請求されても、決して違法行為ではないのです。

瑕疵保険の保険料は、住宅の規模や保険法人の種類にもよりますが、住宅1棟あたり約5〜8万円が相場です。契約する前に、保険料負担の取り決めについて売主とよく確認しておきましょう。

Q2.瑕疵保険は保険法人によって保証内容が違う？

A.保険法人によってわずかな違いはありますが、大きな差とは言い切れません。

国土交通大臣に保険法人としてとして認定を受けているのは、以下の5法人です。（2019年4月現在）また、現在すべての法人が中古住宅向けの瑕疵保険を提供しています。

• 住宅あんしん保証
• 住宅保証機構
• 日本住宅保証検査機構（JIO）
• ハウスジーメン
• ハウスプラス

保険法人によって、提供する瑕疵保険の内容にわずかな違いがあります。ただし、違いといっても保険商品の名称や事業所の数程度で、保険料や保証範囲もほぼ似通っています。ですので、「売主が別の保険法人と契約していれば保険料が半額だったのに！」「別の保険法人の方が手厚い保証を受けられると後から知らされた！」といった、住宅購入後に後悔するほどの大きな差はないと考えて良いでしょう。

保険法人の違いよりも、購入する中古住宅の物件情報や、住宅を販売する仲介業者や宅建業者の質を見極めることが、中古住宅の購入においては重要と言えます。

おわりに

既存住宅売買瑕疵保険は、瑕疵が隠れている可能性が高い中古住宅を購入する時の心強い味方です。しかし、売却する中古住宅に瑕疵保険を付けるかどうかは、売主に決定権がある点に注意しなくてはなりません。購入したい中古住宅に瑕疵保険が付いていなかった場合でも、買主の方から瑕疵保険のしくみやメリットを説明できるようになっておきましょう。