マンションには専有部分と共用部分の違いがあります。マンションのリフォームやリノベーションは専有部分までしか手を加えることができないため、具体的なプランや予算を練る前に、手を加えても良い範囲を知っておかなければなりません。この記事では、マンションの専有部分と共用部分の違いについて、マンションリフォームの注意点と併せてご紹介します。
マンションには専有部分と共有部分がある
「専有部分」とは、居住者が所有権を持ち、リフォームで手を加えられる箇所です。
「共用部分」とは、マンションの管理組合が管理している部分で、居住者がリフォームで手を加えられない箇所です。
マンションのリフォームやリノベーションプランを考える時は、専有部分と共用部分を必ず区別しておきましょう。
居住者が手を加えられる専有部分の範囲
マンションの居室内にある設備は、基本的には専有部分ですのでリフォームが可能です。
専有部分の例
- 内装材（壁紙、床材など）
- 室内にある設備（キッチンや洗面台などの水回り機器、室内建具など）
- 構造に影響しない間仕切り壁
ただし、室内にも共用部分が存在するため、室内全ての設備を自由にリフォームすることはできません。室内にある共用部の具体的な例は後ほど詳しくご紹介します。
また、専有部分と共用部分の線引きは、マンションの構造によって変わることもあります。あるいは、リフォームで使用する部材が管理規約で指定されているマンションなどもあるため、マンションリフォームでは必ず、施工内容が管理規約に違反していないか確認しなければなりません。
居住者が加えてはいけない共用部分の範囲
マンションの居住者全員が使う設備や、マンションの構造を司る部位は共用部分に含まれるため、各居住者がリフォームすることはできません。間違えやすい部位ですが、居室と接したバルコニーや室内にある窓なども共用部分です。
共用部分の例
- 構造部（外壁や柱など）
- エントランス、廊下、エレベーター、会議室など
- 給排水管の竪管
- 居室内の窓、ベランダ、バルコニー、玄関ドアの屋外側など
- 各居住者が使用する駐車場、インターホンなど
共用部分の修繕・管理はマンションの管理組合が行うことになっており、共用部分のリフォームには修繕積立金が使われます。
リフォーム前に知っておきたい意外な共用部分
共用部分の中には、専有部分と誤解しやすい箇所があります。各設備が共用部分になっている理由を知っておくと、専有部分との違いを理解しやすくなるでしょう。
各居室のベランダ・バルコニー
普段は居住者しか使わないベランダ・バルコニーですが、共用部分ですのでリフォームは行えません。屋外に面し、他の居室と繋がっているベランダやバルコニーは、緊急時の避難経路という役割があります。そのため、壁に穴を空けてテラス屋根を取り付けたり、ベランダの床に穴を開けて部材を固定したりすることはできません。プランターやデッキ用の床なども、避難の妨げになる恐れがある場合は設置できないことがあります。
居室内の窓
各居室に取り付けられている窓は、マンションの共用部分です。
窓が共用部分と定められている理由は主に3つあります。1つ目の理由としては、窓の面積が建物の強度に影響するためです。窓が多いほど壁の強度は低くなってしまうため、建物の耐久性を下げるほど大きな窓や沢山の窓を取り付けることはできません。2つ目の理由は、窓の種類が建物ごとに防犯性を満たすよう選ばれているためです。防犯性には、防火性やガラスの強度など様々な要素があります。3つ目の理由としては、マンションの外観が窓のデザインに左右されるためです。各居室が窓の見た目をバラバラに変えてしまうと、統一感のない外観になって入居希望者や近隣住民に悪い印象を与えてしまうでしょう。
上記の理由により、各居室の窓は、居住者が自由にサイズや形をリフォームで変更することはできません。ただし、窓ガラスを不注意で割ってしまった時などの修理費用については、大半のマンションでは居住者が負担するようになっています。交換する際は、破損前と同じ窓ガラスを取り付けなければなりません。
各居室の玄関ドア
扉や外壁は防犯性だけでなく、外観の意匠も兼ねているため、原則としてマンション管理組合以外は変更することができません。
ただし玄関ドアの室内側と鍵は専有部分ですので、塗装などで室内側の見た目を変えたり、鍵を交換したりすることができます。
防犯設備
インターホンや防犯カメラ、火災報知器、オートロックなどの防犯設備は共用部分です。防犯設備を各居室が個別に導入してしまうと、設備全体で不具合が生じたり、緊急時に作動しなくなったりする恐れがあります。
間仕切り壁の建物の耐久性を支えている部分
室内を区切っている間仕切り壁は専有部分ですので、リフォームやリノベーションで撤去することができます。しかし、間仕切り壁の中には構造部分と一体化していて撤去できない部分もあります。間仕切り壁をどこまで撤去できるかわからない時は、リフォーム業者に現地調査を依頼し、マンションの建物図面と照合して調べてもらうと良いでしょう。
給排水管の竪管
給排水管には、マンションの縦方向に伸びる「竪管（たてかん）」と、各居室の室内側に伸びた「横管」の2種類があります。各居室と給水装置を繋ぐ竪管は共用部分ですので、動かしたり交換したりすることはできません。
横管は専有部分ですので、お風呂や洗面台などの水回りリフォームの際に手を加えることが可能です。ただし、横管が床コンクリートに埋まっている構造のマンションでは、横管も共用部分とみなされるため、水回り機器の移動リフォームなどが行えないことがあります。
専有・共用の違いに詳しいリフォーム業者を選ぶべき理由
専有部分と共用部分の違いや、管理組合への届出など、マンションリフォームは戸建て住宅と違って沢山の制約があります。マンションリフォーム・リノベーションをトラブルなく進めるためにも、マンションでの施工に慣れたリフォーム業者に見積もりを依頼しましょう。
マンション管理組合へのリフォーム申請に慣れている
マンションリフォーム・リノベーションでは、工事前に管理組合へ届出を行い、リフォーム実施の承認をもらわなければなりません。届出の際は、管理組合から工事の仕様書や図面といった書類の提出も求められます。
マンションリフォームの実績があるリフォーム業者なら、届出書類の準備や管理組合への説明もスムーズに行ってくれるでしょう。
他の居住者に配慮したリフォームを計画してくれる
マンションリフォームの施工経験が豊富なリフォーム業者は、他の居住者に迷惑をかけないように工事を進めてくれます。各居室への工事に関する事前連絡はもちろん、他利用者の妨げとならない位置への工事車両の停車、エレベーターの使用時間厳守、騒音対策などにも配慮してくれるでしょう。他の居住者だけでなくリフォーム実施者も、安心して工事期間中を過ごすことができます。
リフォーム中に大きな計画変更が起きにくい
マンションリフォームの実績があるリフォーム業者や、マンション専門に設計や施工を行う業者であれば、専有部分と共用部分の違いも熟知しているでしょう。プランニング時に、行えるリフォームと行えないリフォームをしっかり区別してもらえるため、管理組合への届出によってプランが変更になり、予算やスケジュールが大きく変わるようなリスクも防げます。
まとめ
マンションのリフォームやリノベーションは専有部分しか行えず、共用部分に手を加えるような工事は行えません。また、管理規約に従って他居住者に迷惑をかけないような工事も段取りする必要があります。トラブルを未然に防いで安全にリフォームを行うためにも、マンションリフォームの実績が豊富なリフォーム業者を見つけましょう。
