土地や建物を売却し、収入を得たときには、税金がかかることがあります。不動産のうち、居住用の不動産であれば特例を適用できる可能性がありますので、売却予定の人は確認しておかなければなりません。
ここでは、原則を解説したあと、居住用の不動産に適用できる様々な特例をまとめていますので、参考にしてください。
不動産を売却したときの税金（原則）
土地や建物などの不動産を売却し、収入があった場合には次の計算式にあてはめます。
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
譲渡所得は所得の種類で、たとえば給与収入は給与所得、退職金は退職所得というように10の所得に分かれており、不動産の売却で得た収入は譲渡所得となります。計算式を見ると、不動産売却による収入金額からその不動産の取得価格や不動産を売却したときの費用（仲介手数料や印紙税など）を差し引けることがわかります。
この譲渡所得に税率をかけて税額を求めますが、不動産の保有期間によって税率が異なります。所有期間が５年以下の場合、短期譲渡所得となり税率39％、所有期間が５年超の場合、長期譲渡所得となり税率20％となります。不動産の売買を短期で繰り返す場合には高い税率がかかることが分かります。
※令和19年までは、復興特別所得税がかかります。
※所有期間は、取得日から譲渡した年の１月１日時点で計算します（譲渡日ではありません）。
ただ、居住用住宅を売却した場合には、原則ではなく、次に紹介する特例で計算します。
不動産を売却したときの税金（特例）
居住用の不動産（土地と建物）を売却し利益が出た場合には、特例を適用することができます。ここでは、２つの特例を紹介します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
居住用の不動産（土地と建物）を売却して収入があった場合は先ほど紹介した計算式にあてはめますが、さらに最大3,000万円を控除することができます。
譲渡所得＝（収入金額－取得費－譲渡費用）－3,000万円
不動産を売却し利益が出たとしても、3,000万円を超えなければ税金はかかりません。居住用の不動産は利益目的で取得しているわけではないため、このような特例が設けられています。この特例を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
＜3,000万円控除のおもな要件＞
・住まなくなった日から３年経過後の12月末日までに売ること。
・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
・前年、前々年にこの特例を受けていないこと。 など
・確定申告をすること
転勤や親の介護など予定外で取得した住宅を売却することがあります。取得価格より高く売れた場合には、この特例を適用し、税負担を軽減するようにしましょう。
居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
3,000万円を控除してもなお、利益が残る場合でも、税率が原則より低くなる軽減税率を適用することができます。軽減税率は次のとおりです。
＜軽減税率の特例＞
・6,000万円以下：10％
・6,000万円超 ：15％
※いずれも3,000万円控除後の金額
3,000万円控除して6,000万円の利益であっても税率は10％となります。
＜軽減税率のおもな要件＞
・住まなくなった日から３年経過後の12月末日までに売ること。
・売却した年の１月１日において所有期間が10年を超えていること。
・前年、前々年にこの特例を受けていないこと。
もし所有期間が10年を超えていれば、3,000万円控除と軽減税率の両方の特例を適用できますので、原則通りであれば税率20％ですが、特例の10％を適用することができます。
売却したときに損が出てしまった場合
新築住宅は住み始めてすぐに価値が下がるのが一般的ですので、売却したときに損が出てしまう人の方が多いかもしれません。損が出た場合の特例もありますので、まとめます。
売却したときに損が出てしまった場合、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。
この２つの特例を適用するメリットは「損益通算」と「繰越控除」ができる点です。
「損益通算」：損益通算は、損失額を給与所得や事業所得（事業で得た所得）からも控除できる制度です。イメージが付きにくいかもしれませんが、損失額を控除すると、所得金額が減り、税額が下がります。たとえば給与所得400万円に税率をかけるよりも、控除額が50万円なら控除されたあとの金額350万円に税率をかけた方が税額は減ります。
「繰越控除」：繰越控除は、損益通算してもなお損失額が残る場合、その残った額を翌年以後３年以内であれば控除できる制度です。たとえば給与所得400万円で損失額が500万円の場合、控除しても100万円分の損失が残ります。この金額を来年の給与所得からも控除できますので、給与以上の損が出たとしても税負担は軽減できます。
「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は買換えした場合に、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は譲渡のみの場合に適用できます。
いずれも売却時に10年以上返済が続く住宅ローンを利用していることや譲渡した年の１月１日時点で所有期間が５年超であることなどの要件があります。
特例の内容をすべて解説するとかなり複雑になりますので、ここではポイントをまとめて紹介しました。該当しそうであれば税務署などに問い合わせて適用できるか確認してみてください。
おわりに
不動産を売却したときには一般的にその収入が課税対象となりますが、居住用であれば利益が出た場合も損した場合も特例を活用できる可能性があります。いずれの特例も税負担を軽減できる制度ですので、気になる人は調べてみてください。
