リノベーションをする際、住宅ローンを利用する場合、フラット35リノベを検討している人もいらっしゃるでしょう。住宅探しに加え、リノベーションについても考えなければなりませんので、それだけでも時間がかかります。そのため、住宅ローン自体を複雑に感じてしまい、他人任せになりがちです。
そこで、フラット35リノベについて、最低限知っておきたい知識を中心に、徹底解説していきます。
フラット35リノベ とは？
フラット35は、全期間固定金利型の代表的な商品です。フラット35以外の全期間固定金利型は金融機関のリスクが大きいため、都市銀行など限られた金融機関でのみ取り扱っており、取り扱っていたとしても金利は高めです。
フラット35は独立行政法人の住宅金融支援機構が販売している商品で、各金融機関が取次窓口としてフラット35を案内しているため、多くの人がご存知の商品だと思います。
一般的なフラット35は、新築や中古などの取得資金を融資していますが、フラット35リノベは、中古住宅取得と同時にリノベーションする場合、すでにリノベーションされた中古住宅を取得する場合に適用することができます。
フラット35リノベには、「フラット35リノベAプラン」と「フラット35リノベBプラン」がありますが、これらの違いなどは、次のメリットの章で解説します。
フラット35リノベ のメリット
フラット35リノベのメリットはどこにあるのでしょうか。
一般的にリノベーションやリフォームは、住宅取得のための資金でありませんので、住宅ローンの対象外となります。そのため、民間金融機関ではリフォームローンという、リノベーションやリフォームのみを目的としたローンが存在します。
しかし、住宅取得と合わせてリノベーションを行う場合には、リノベーションにかかる費用も住宅ローンと合わせることができ、低い水準の金利を適用することができます。民間金融機関も、リフォームローンとは別に、リノベーションやリフォーム一体型で変動金利型や固定金利期間選択型の住宅ローンを取り扱っています。
フラット35リノベも、リノベーション一体型で、全期間固定金利型の住宅ローンとなります。中古住宅購入と同時にリノベーションしてもいいですし、すでにリノベーション済みの中古住宅にも対応しています。
また一般的なフラット35と比べ、フラット35リノベは、金利が優遇されています。フラット35リノベには、「フラット35リノベAプラン」と「フラット35リノベBプラン」があり、「フラット35リノベAプラン」の方が求められる技術水準が高くなっています。
「フラット35リノベAプラン」が適用されると、当初10年間の金利が▲0.5％、「フラット35リノベBプラン」なら当初5年間の金利が▲0.5％となります。0.5％金利が引き下げられますが、その引き下げ期間がAプランとBプランとでは異なることになります。
フラット35リノベ と フラット35（リフォーム一体型）の違い
フラット35には、フラット35リノベのほかに、フラット35（リフォーム一体型）という商品もあります。
普通、リノベーションは住宅の価値を高めるための改修、リフォームは壊れた箇所、汚れた箇所を元に戻す改修を指しますが、フラット35における違いとは異なります。フラット35では、一定の要件を満たすリフォームを、リノベーションとしています。
＜フラット35リノベ と フラット３５（リフォーム一体型）の主な違い＞
| フラット35リノベ | フラット35（リフォーム一体型） |
| （１〜４のいずれかを満たす） １ 省エネルギー性 ２ 耐震性 ３ バリアフリー性 ４ 耐久性・可変性 | すべてのリフォームが対象 |
| （１〜４のいずれかを満たす） １ インスペクションの実施 住宅の劣化状況等についての現況検査 ２ 瑕疵保険の付保等 既存住宅売買瑕疵保険、リフォーム瑕疵保険等を付保 ３ 住宅履歴情報の保存 リフォーム工事に関する写真および図書（工事箇所を示す図面、詳細図面等）について、保存形式や保存場所の明確化。 ４ 維持保全計画の作成 リフォーム工事後の住宅について、住宅を長期にわたり良好な状態で使用するための措置等を定めた維持保全計画の作成 | 特になし |
上記の表でわかりますが、リフォームのうち、住宅性能をより向上させるための改修がリノベーションに該当し、金利が優遇されることになります。フラット35リノベは適用要件が厳しくなる分、金利の優遇を受けることができます。
フラット35リノベ の注意点
フラット35リノベは、一般的なリノベーションに該当すれば適用できるというわけではなく、たとえば間取りの変更だけではフラット35リノベは利用できず、フラット35（リフォーム一体型）を利用することになります。
フラット35（リフォーム一体型）では金利の優遇を受けることはできません。住宅ローンについては、民間金融機関の商品とも比較すると思いますが、金利の優遇を受けられるかどうかで、最終的な借入先は違ってくるでしょう。
またフラット35リノベは年間の融資金額に上限があり、上限額に達すると受付が終了します。毎年、4月1日から3月31日までの予算額が決められていますので、時期によっては、次の募集時期を待つ必要があります。この予算は金利優遇分の予算ですが、実際には予算オーバーにより受付終了したことはありませんので、急いで契約する必要はなさそうです。
なお、予算オーバーにより受付終了する場合には、終了する約3週間前までに公式サイトで公開することになっています。住宅の購入予定時期が決まっている人は、あらかじめ予算状況について問い合わせておいてもいいかもしれません。
おわりに
全期間固定金利型で住宅ローンを組みたい人は、フラット35リノベも検討するといいでしょう。ただフラット35の場合、フラット35リノベに限らず、住宅の技術基準を設けていますので、希望する場合は、建築会社や工務店などの事業者に確認しておきましょう。
