購入前に知っておきたい!契約解除の方法と欠陥発見時の対応


住宅は大きな買い物ですので、ほとんどの人は慎重に選んで決めると思います。しかし、初めて住宅を購入する人は多く、どんなに気を付けていても気づかないことが出てくるかもしれません。契約する前であれば購入を思い直すことが可能ですが、契約した後にもう少し考えたくなった場合はどうなるでしょうか。

契約後に契約内容に不安を感じたり、住宅購入が時期尚早と考えたりした場合でも契約を解除する方法はあります。ただ契約解除するタイミングや解除する理由によっても選べる方法が異なります。どのような解除方法があり、どのような違いがあるか見ていきましょう。

クーリング・オフによる解除

クーリング・オフ制度は、売買契約を結んだあと一定期間内に書面で通知すれば、契約を解除できる制度です。訪問販売や電話勧誘販売などで契約の申し込みや締結をしたあとでも、契約について考えなおし、契約の申し込みの撤回や契約の解除ができます。クーリング・オフの要件を満たせば、契約をする前の状態になりますので、すでに支払った手付金を返還してもらうよう請求することもできます。

クーリング・オフを適用できるのは、売主が宅建業者で、売主の事務所等以外で売買契約を締結した場合ですので、不動産販売会社や仲介業者の事務所などで締結した場合は適用できません。不動産取引では、すぐに撤去できるテント張りや仮設小屋等での契約に限られていますので、適用できる状況にはないかもしれません。

ただ契約の解除をお考えの人は、念のため適用できないか、自治体や法律に詳しい専門家、国民生活センター等に尋ねるといいでしょう。

ローン利用特約に基づく解除

一般的に住宅購入時には住宅ローンを利用します。住宅ローンの審査を通すときには契約書が必要となりますので、不動産売買契約を結んだあとに融資の申し込みをすることになるでしょう。しかし審査に通らなかった場合、買主は購入できませんが、売買契約は有効に残っています。

このような場合に備え、不動産売買契約に盛り込むのが、「ローン利用特約」です。ローン利用特約が盛り込まれているか、解除は自動消滅か解除期日が設けられているかなど確認しておきましょう。

手付放棄による解除

不動産の取引では、契約時に手付金のやり取りをします。買主が売主に対して手付金を払いますが、その手付金は原則として解約手付となります。相手方が履行に着手するまでの間であれば、買主は手付金を放棄することで契約を解除することができます。

「履行に着手するまで」が分かりにくいですが、たとえば買主の場合、相手方である売主が「不動産を登記するまで」などが考えられます。具体的な日数で決められているわけではありませんので、契約後に解除したい場合は、早めに相談する必要があります。

手付金の額は、売主が宅建業者の場合は「売買代金×20%」が上限となっています。売買代金が3,000万円の場合、60万円が上限となり決して安い金額ではありませんので、手付放棄はためらうかもしれません。しかし数千万円の買い物をし、それが家計への大きな負担となることが分かったのであれば、気づくのが遅かったかもしれませんが、手付放棄で解約した方がいいこともあります。

この手付金については必ず説明がありますので、解除することはないと思ってたとしても、いつまでに申し出れば解約に応じてもらえるか、確認しておきましょう。

契約違反等による解除

ごくまれに悪質な業者により、希望する住宅が取得できないなど法令違反が認められる場合には、契約違反による解除や消費者契約法による契約の取り消しも考えられます。

売買代金を支払ったにもかかわらず、住宅の引き渡しを行わない場合は契約違反に該当する可能性があります。また不確実にもかかわらず、確実に土地の価格が上昇することを理由に勧誘した場合、消費者契約法に抵触する可能性があります。それを信じて契約をしてしまった場合には契約を取り消すことができます。

このような悪質なケースでは、弁護士など法の専門家に相談した方がスムーズに解除できることもありますので、無料の相談窓口などを利用して状況を把握しましょう。

住宅に欠陥が見つかったら

購入した住宅に住み始めたあとに欠陥が見つかることもあります。隠れた欠陥のことを瑕疵と言いますが、雨漏りやシロアリ被害などで住む目的を達成できないような欠陥を指します。内覧では発見できなかった、住んでみて初めて気づいた、このような隠れた欠陥が見つかった場合はどうすればいいのでしょうか。

アフターサービスを確認する

欠陥かどうかは判断しにくいかもしれませんが、建具の建付不良などの不具合であれば、不動産業者で準備しているアフターサービスを利用することができるでしょう。保証期間や保障内容を確認してみましょう。

相談機関に相談する

アフターサービスの対象外で、欠陥が見つかった場合、新築住宅か中古住宅か、欠陥の内容などによって対応方法(契約解除や損害賠償請求等)が異なります。第三者に相談し、客観的な情報を手に入れるのも一つの方法です。自治体や住宅リフォーム・紛争処理支援センターなどでは、住宅に関する問題について相談することができます。

なお「発見した日から2年以内」など期限が設けられていますので、欠陥が見つかったらなるべく早く相談するようにしましょう。

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おわりに

契約した後の解約方法として、5つの方法を紹介しました。これから住宅探しを始める人は解約する方法を確認するとともに、解約しなくて済むような住宅選びをすることが大切です。

たとえば中古住宅の場合、建物の構造上の欠陥は見つかりにくいので、ホームインスペクター(住宅診断士)に依頼して専門家の目で確認してもらう方法もあります。

不動産取引のトラブル事例によると、契約まで時間がなく急ぎ過ぎるケースが見られますので、十分検討できる時間をとりましょう。

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