新築志向の根強い日本ですが、中古マンションを購入してフルリノベーションを行う、あるいは、フルリノベーションされた中古マンションを購入する、といった新しい選択をする人も確実に増えています。
フルリノベーション前提で中古マンションを購入することで、新築より割安でマンションを手に入れられるだけでなく、それ以外にもさまざまなメリットがあります。今回は、その中でも特に立地と築年数にしぼって、話をさせていただきます。
マンションは立地を買え
フルリノベーション前提で中古マンションを購入する一番のメリットは、選べる物件数が格段に増える、ということでしょう。新築では望めないような好立地の物件も多く出回ります。
首都圏の主要な駅近では、土地がほとんど埋まっており、新築マンションを手に入れるのは至難の技。まれに出たとしても、早々に売り切れ、金額も高騰します。
これが中古マンションの場合、好立地でも売り物件が出やすく、これを購入してリノベーションすることで、新築より安く、かつ新築と変わらぬ快適さで、しかも便利な地域に住むことができます。
好立地マンションは値崩れしにくい
都心の超一等地はおしゃれな店舗や超高級マンションばかりといったイメージがあるかもしれませんが、実は築年数を経た中古マンションも数多く存在し、それらが破格の値段で売りに出されることも珍しくありません。
・表参道駅徒歩5分圏内にある築50年のマンション。
・50㎡程度で、価格は4,000万円程度。
場所を考えればかなりの安値と言えます。フルリノベーションに1,000万円かけたとしても、総額5,000万円ほどで、表参道で新築同然の住み心地を手に入れることができるのです。
また、新築マンションの場合築後年数を経ると資産価値が大きく目減りしますが、中古マンションの場合、時間が経っても新築ほど一気に値が崩れることはありません。フルリノベーションされた快適な住み心地の物件は人気があるため、売りやすいというメリットもあります。
フルリノベーション前提で購入する中古マンションの築年数は何年ぐらいが最適か
ただし、上記の表参道の中古マンションは築後50年を経ており、そうなるとさすがに建物の強度に不安があります。特に耐震性の面で躊躇する方が多いでしょう。
ある程度古くないと価格が下がりませんし、古すぎるマンションだと耐震性に不安がある。それではいつ頃の中古マンションが狙い目かというと、参考にすべきは昭和56年の建築基準法の改正ということになるでしょう。
以降の建物は耐震性が飛躍的に向上しており、それ以前とは一線を画します。築年数でいうと、2020年現在で約40年以内の物件であれば、十分な金額的メリットと建物の強度、耐震性を両立できるということになります。予算に余裕があれば、できれば30年以内を目安としましょう。もちろん例外もありますが、築30年であれば意匠性も高く、外観的にも大きく見劣りすることはないはずです。
まとめ
築後30年程度の中古マンションを購入してフルリノベーションすることで、
①新築では考えられない好立地にマンションを持てる
②新築ほど資産価値が目減りしない
③意匠性も耐震性もある程度担保される
といったメリットが考えられます。
価格や利便性と同時に新築同然の住み心地も手に入れられる。住まいを検討される際には、柔軟な発想で最適な選択を心がけてください。
